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房地產金融長效管理機制有助於糾正“調控悖論”
http://www.CRNTT.com   2020-01-14 09:00:10


  中評社北京1月14日電/日前央行召開2020年任务會議,初次在任务會議中提出了“加快建立房地產金融長效管理機制”。以房地產金融長效管理機制建設維護房地產市場平穩安康發展,關鍵是要處理好房地產市場防風險與促發展之間的關係,核心是基於房地產的投資和栖息的不合屬性,“有保有壓地”差別化對待房地產金融需求。

  房地產金融政策持續從嚴的“調控悖論”

  中國網發表中國(深圳)開發研究院金融與現代產業研究所副所長餘凌曲文章表示,從國內外發展經驗來看,房地產行業對金融依賴程度很高,金融對房地產行業的過度影響將催生龐大年夜的投資需求,導致房地產市場构成泡沫,甚而引發範圍更廣的金融和經濟危機。

  在重要城市房價不斷冲破“天際線”的背景下和“房住不炒”的政策主基調下,中國房地產金融政策持續收緊。比如,进步房地產開發貸款的條件,收緊銀行信貸資金進入房地產市場;對房地產信任進行“窗口指導”,收緊資金借助信任等渠道進入房地產項目;收緊個人住房貸款條件、額度、利率,並嚴控消費貸款、經營貸款、信用卡資金流入房地產市場;從嚴監管房地產企業發行股權、企業債券、境外融資等等。

  房地產金融調控的本意是壓縮房地產投資性需求,推動房地產回歸栖息屬性,有效防範房地產市場風險。但不斷加碼的房地產金融調控政策卻存在著明顯的“調控悖論”。

  重要城市房價漲到工薪階層難以遭受的高度,固然有房地產炒作的身分,但關鍵缘由還是大年夜城市住房供給缺乏。然则,一系列金融調控政策限制資金流入房地產開發領域,進而限制了房地產市場的供給,新一輪房價上漲也就有了“支撐”。

  在房地產金融調控政策下,房地產開發商在金融領域成為“融資難、融資貴”的“弱勢群體”;一旦到了房地產銷售市場上,開發商持有“稀缺資源”待價而沽,擁有面對消費者的強勢“話語權”,包含融資本钱在內的各項昂扬本钱都會轉嫁給消費者,這也就使得一些城市堕入“越調越高”的周期循環。

  中國房地產金融政策將加快進入市場化軌道

  文章分析,從“加強房地產金融調控”到“加快建立房地產金融長效管理機制”,意味著中國房地產金融政策將逐漸擯棄当局主導形式,減少行政對房地產金融市場的干預,加快构成一系列影響市場發展的長期制度安排,讓房地產金融真正回歸正常化、市場化。

  一是防止出現政策反覆。中國房地產金融政策總體趨嚴,然则調控中也常常有“虎頭蛇尾”的狀況發生。面臨經濟下行壓力、固定資產投資掉速,中國房地產金融調控政策發生過屡次轉向。每次政策轉向,都會推動大年夜量社會資金流入房地產市場,催生新一輪的房地產泡沫和加倍嚴格的調控政策,构成所謂“防範風險而引發的風險”。

  二是供给穩定靠得住的長期資金。從長期來看,中國城市化進程還遠遠沒有結束,特別是大年夜城市和都会圈建設將帶來房地產市場和房地產金融的巨大年夜長期需求。今朝,以銀行開發貸為主的資金供給方法,一方面資金供給總量常常遭到銀行放貸“順周期”影響,另外一方面資金克日常常偏短,與房地產開發金融需求不完全吻合。

  從國際經驗來看,發行房地產信任投資基金(REITs)是房地產證券化和房地產企業融資的重要方法。國外成熟市場REITs產品投資人範圍廣,投資克日長,為房地產企業供给長期靠得住資金支撑。今朝,受制於資產管理行業等政策限制,中國境內還沒有真实的REITs產品面世。客岁12月10日,招商局商業房托基金在喷鼻港聯合交易所主板成功掛牌上市,為中國房地產金融發展開啟了一種全新的思路。

  三是有效區分和區別對待栖息屬性和投資屬性。過度的投資需求是房地產市場風險的根本來源。在金融制度設計上,央行和金融監管部門除對投資屬性較強的房地產金融業務要繼續保持高壓態勢外,可以摸索以差額準備金率、專項再貸款等方法保证栖息屬性房地產金融需求取得最大年夜程度的優先滿足。


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